Viviendas móviles o prefabricadas
La ley es distinta para las personas que viven en comunidades de viviendas prefabricadas, quienes en su mayoría compran su vivienda prefabricada y rentan el lote. Si usted vive en una vivienda móvil pero no renta en una comunidad de viviendas prefabricadas, la ley es la misma que si estuviera alquilando una casa o departamento. Las mismas leyes referenciadas en este sitio web podrían aplicarse tanto a usted como a su arrendador (la mayor parte está incluida en el Capítulo 92, Propiedad).
Si está alquilando un terreno en una comunidad de viviendas prefabricadas, el Capítulo 94 del Código de Propiedad describe sus derechos. Mire el siguiente video para más información.
A continuación contestamos algunas preguntas frecuentes acerca del alquiler de terrenos para viviendas móviles.
¿Qué derechos tengo si alquilo un terreno en un parque de viviendas móviles donde he estacionado mi vivienda móvil?
Los derechos de los inquilinos en un parque de viviendas móviles se describen con más detalle en el Capítulo 94 del Código de Propiedad de Texas, donde se conocen como «comunidades de viviendas prefabricadas». Algunas de las leyes especiales que se aplican a los parques de viviendas prefabricadas son las siguientes:
Un contrato de alquiler inicial escrito con duración de mínimo seis meses;
Contratos de alquiler escritos que contengan una disposición ordenando que el dueño del parque entregue al inquilino una copia del contrato y las reglas de la comunidad después de que haya firmado el contrato.
Aviso de intención de no renovar el contrato entregado al menos 60 días antes;
Reglas comunitarias que no son ni arbitrarias ni caprichosas;
Aviso con diez días de anticipación sobre del retraso de un pago, antes de entregar una notificación de desalojo;
Aviso con seis meses de anticipación sobre no renovar el contrato si el dueño piensa cambiar el uso del terreno;
El derecho del inquilino de demandar al propietario por daños reales, una sanción civil por un monto equivalente a dos meses de renta y $500, y honorarios razonables de abogado así como gastos por cualquier violación por parte del propietario del Capítulo 94 del Código de Propiedad.
Aviso obligatorio por escrito a todos los solicitantes acerca del derecho a un contrato inicial mínimo de 6 meses de duración, y una copia del contrato propuesto así como las reglas de la comunidad.
Además, la ley dicta que el gerente del parque no puede tomar represalias contra los inquilinos por registrar quejas sobre condiciones que afectan la salud y seguridad de los residentes del parque. La ley también describe procedimientos específicos para mandar cartas por correo certificado al gerente del parque solicitando la reparación de estas condiciones.
¿Qué derechos tengo como inquilino si instalo mi vivienda móvil en propiedad privada que no es un parque de viviendas móviles?
Los mismos derechos que tiene como inquilino de cualquier otra residencia, como lo indica el Capítulo 92 del Código de Propiedad y se especifica en otras secciones de este sitio web.
¿Cómo sé si estoy alquilando un terreno en propiedad privada o en una comunidad de viviendas móviles?
Si hay al menos 4 o más lotes disponibles para su alquiler para instalar y ocupar viviendas prefabricadas (móviles).
El propietario dice que me va a desalojar o finalizar mi contrato de alquiler. ¿Cuánto tiempo tengo para responder o partir?
Depende de la situación. Antes de que el propietario pueda levantar una demanda para el desalojo (también conocida como «detención forzosa») en un tribunal de justicia de la paz, tiene que mandarle una notificación:
Si el propietario simplemente no va a renovar el contrato, tendrá que darle a usted un mínimo de 60 días de aviso sobre dicha intención de no renovar.
Si el propietario alega que no ha pagado toda su renta, el propietario tendrá que mandarle una notificación de «pago demorado» 10 días antes de entregarle una notificación de desalojo de tres días. Después de esto, todavía tendrá tiempo de responder al propietario ante el tribunal de paz. No tiene que mover su vivienda móvil a menos que el gerente del parque haya levantado una demanda para el desalojo, haya conseguido una sentencia a su favor, y luego haya obtenido otra orden judicial llamada auto de posesión por el terreno. (Todo esto tiene lugar después de la orden de desalojo de 3 días.)
Si el propietario alega que el inquilino ha cometido una violación del contrato no relacionado con el pago de la renta, el propietario debe otorgar al inquilino al menos 3 días para mudarse, a menos que el contrato de alquiler requiera un plazo de notificación distinto. Después de esto, todavía tendrá tiempo de responder al propietario ante el tribunal de paz. No tiene que mover su vivienda móvil a menos que el gerente del parque haya levantado una demanda para el desalojo, haya conseguido una sentencia a su favor, y luego haya obtenido otra orden judicial llamada auto de posesión por el terreno.
Si la vivienda móvil ha sido comprada por medio del embargo y su contrato es con el dueño anterior, la ley federal llamada Protecting Tenants at Foreclosure Act (Ley de protección del inquilino ante el embargo) requiere que el nuevo dueño honre el plazo restante del contrato y entregue al inquilino una notificación de desalojo al menos 90 días antes de presentar una demanda para el desalojo.
¿El gerente del parque tiene la autoridad para interrumpir mis servicios públicos si no he pagado la renta del terreno?
Esto dependerá de lo que diga el contrato de alquiler. Si el contrato no le otorga al propietario este derecho de manera explícita, el propietario no puede hacerlo. No hay disposición específica que aborde la interrupción de servicios en el Capítulo 94.
Esta situación es parecida a la abordada en la Sección 92.008 del Código de Propiedad de Texas que prohíbe que los propietarios interrumpan el servicio de agua, drenaje o gas excepto por razones de emergencia, construcción o reparaciones. Según la sección 92.008, un propietario puede interrumpir el servicio de electricidad sólo si la electricidad es medida con medidor central o con medidor subordinado y el inquilino tiene un pago de electricidad retrasado y no paga tras previo aviso. El Capítulo 94 no incluye disposiciones similares. Su usted cree que sus servicios fueron interrumpidos contra la ley, solicite un auto de restauración de su tribunal de paz local.
¿Qué debo hacer si recibo una demanda en un procedimiento de desalojo?
Después de recibir una copia de la demanda entregada por un ayudante del sheriff o portador de citaciones, léalo cuidadosamente y registre la fecha de la audiencia en su calendario. Es muy importante asistir a la audiencia, porque podría llegar a un acuerdo con su arrendador o ganar su caso.
Cuando vaya a la audiencia, lleve con usted todos sus testigos, recibos de renta y otros documentos. Esta será su evidencia. En la audiencia, usted comparecerá ante el juez y le explicará por qué no deben expulsarle de su terreno rentado. Entonces, el juez emitirá una sentencia declarando otorgado o no el desalojo, la cantidad de renta que debe, y si el parque debe tomar posesión del terreno.
Si usted demuestra que ha seguido las reglas demarcadas en el contrato, o si el propietario no ha dado aviso con suficiente tiempo, el juez debe sentenciar a su favor. Si la sentencia es en su contra y sostiene el desalojo, usted tendrá 5 días naturales (los fines de semana sí cuentan) para apelar la sentencia ya sea (1) pagando un depósito en efectivo como fianza de apelación por la cantidad determinada por el juez de paz, o (2) presentando una Declaración de incapacidad para pagar la fianza de apelación o gastos de apelación en el tribunal de paz (visite la página sobre apelaciones). Si el tribunal de justicia cierra antes de las 5 de la tarde del último día para presentar la apelación, tendrá un día adicional para presentar la apelación.
Si el desalojo es por falta de pago de la renta y presenta una Declaración de incapacidad para pagar la fianza de apelación, debe pagar un período de renta y registrarlo con el tribunal de justicia antes de pasar cinco días naturales a partir de la fecha en que se presentó la Declaración de incapacidad para para permanecer en posesión durante el proceso de apelación. También tendrá que pagar renta futura al tribunal del condado antes de pasar cinco días de la fecha en que se vence según el contrato si dicha fecha de vencimiento llega durante el proceso de apelación. De otro modo, el propietario puede obtener un auto de posesión para que el alguacil le desaloje a los 10 días.
Se le enviará una notificación del tribunal del condado diciéndole que ha recibido el expediente del tribunal de paz. El juicio del caso puede programarse cualquier día después de ocho días de que la apelación sea agregada a la lista del tribunal del condado. Un nuevo juicio se llevará a cabo en el tribunal del condado y usted tendrá que volver a presentar su caso, así que traiga sus testigos y documentos, y esté listo para explicar su caso.
Si pierdo la demanda para el desalojo, ¿cuánto tiempo tengo para mudar mi vivienda móvil?
Si no presenta una apelación al sexto día, el propietario puede pedir un auto de posesión al tribunal. Un auto de posesión es la orden judicial que indica al alguacil que lo expulse de las instalaciones. El alguacil le entregará un aviso de 24 horas advirtiéndole la fecha y hora en que el alguacil regresará para ejecutar el auto de posesión y removerlo. Hay un par de maneras para demorar el auto de posesión:
Si presenta una apelación, tendrá un poco más de tiempo. El número de días en sí dependerá de qué tan cerca esté la fecha que le asigne al caso el tribunal del condado.
La Sección 94.203(d) dice que un tribunal no puede emitir un auto de posesión por 30 días después de la fecha del juicio, si el inquilino ha pagado la renta que debe según el contrato por ese período de 30 días. Esto le dará 30 días adicionales para mudarse.
Si usted no hace una de esas cosas, el juez puede emitir el auto de posesión el sexto día natural después de la fecha de la sentencia (incluyendo los fines de semana).
Si no tengo suficiente dinero para mover mi vivienda móvil después de recibir la orden de desalojo y habiéndose emitido el auto de posesión, ¿puede pagar el parque para mover la vivienda móvil a otro lugar?
No. Una vez que se le haya entregado el auto de posesión, la Sección 94.203 permite que el propietario: bloquee su acceso a su propia vivienda, lo expulse de la vivienda, o remueva la vivienda móvil del parque.
Para más información acerca de sus derechos, vea la Guía para arrendadores e inquilinos en comunidades de viviendas prefabricadas de texaslawhelp.org.
